KVR-urakka tarjoaa tilaajalle selkeän mallin: yksi toimittaja, yksi vastuutaho, yksi sopimus. Urakoitsijalle se on paitsi merkittävä mahdollisuus, myös jatkuvaa tasapainoilua kustannusten, riskien ja aikataulupaineiden välillä.
Parhaimmillaan KVR mahdollistaa urakoitsijalle merkittävän kilpailuedun. Kun suunnittelu on omissa käsissä, voidaan hyödyntää omia vahvuuksia ja suunnitella sellainen kokonaisuus, missä itse ollaan kilpailukykyisimmillään. Silloin käteen jää paras kate.
Seuraavaksi syvennymme neljään yleisimpään kustannusansaan KVR-urakassa ja kerromme, miten ne vältetään.
Tiivistelmä
KVR-urakka tarjoaa tilaajalle selkeän mallin ja urakoitsijalle mahdollisuuden kilpailuetuun, mutta sisältää merkittäviä kustannusansoja. Suurin osa kannattavuusongelmista syntyy jo suunnittelun alkuvaiheessa, usein tarjousvaiheessa. Neljä yleisintä kustannusansaa ovat:
- Puutteelliset tai ristiriitaiset lähtötiedot – johtavat virheellisiin oletuksiin ja kalliisiin muutoksiin.
- Tilankäytön ja teknisten järjestelmien ylimitoitus – turhaa kustannusta ja hukattua potentiaalia.
- Suunnitteluratkaisujen lukitseminen liian aikaisin – vähentää vaihtoehtoja ja kasvattaa riskejä.
- Vastuurajojen ja tiedonkulun epäselvyys – aiheuttaa aikatauluongelmia ja lisäkustannuksia.
Ratkaisu on kustannusohjattu suunnittelu jo ennen ensimmäistä piirustusta. LVIS-Optimi-palvelu auttaa urakoitsijoita mitoittamaan talotekniikan ratkaisut tarkasti varhaisessa vaiheessa, mikä tekee tarjouksista realistisia ja kilpailukykyisiä.
Miksi suunnitteluvapaus ei takaa kannattavuutta KVR-hankkeissa?
Paradoksi on siinä, että vaikka KVR-urakoitsijalla on suunnittelu omissa käsissä, suurin osa kannattavuusongelmista syntyy juuri suunnittelun alkuvaiheessa, usein jo tarjousvaiheessa.
Kun tarjouksessa kerrotaan asiakkaalle karkealla tasolla, mitä tullaan tekemään, nämä ratkaisut muodostuvat käytännössä sitoumuksiksi. Jos urakka voitetaan ja vasta sen jälkeen aletaan miettiä optimaalisia toteutustapoja, muutokset eivät aina mene läpi. Mitä pidemmälle projekti etenee, sitä vähemmän vaikutusmahdollisuuksia on jäljellä.
Neljä yleisintä kustannusansaa ja niiden välttäminen:
1. Puutteelliset, ristiriitaiset tai liian optimistiset lähtötiedot
KVR-projektit lähtevät usein liikkeelle keskeneräisistä tiedoista. Kun suunnittelualojen tieto ei ole yhtenäinen, urakoitsija joutuu tekemään oletuksia tarjousta laatiessaan. Virheelliset tai liian optimistiset oletukset johtavat myöhemmin kalliisiin muutoksiin.
Lähtötietojen laatu ja tarkkuus vaihtelevat merkittävästi hankkeesta toiseen. Joissain projekteissa on hyvinkin tarkasti – jopa detaljitasolla – määritelty mitä pitää tehdä: montako IV-konetta, millekin tiloille, millä mitoituksilla. Toisissa projekteissa määritellään enemmän vain tavoitetasoa, kuten ”tilojen pitää täyttää Sisäilmastoluokituksen S2-vaatimukset”.
Jälkimmäinen on urakoitsijalle yleensä parempi siinä mielessä, että siinä on enemmän varaa soveltaa ja mahdollisuutta löytää parempia toteutustapoja kuin kilpailijoilla. Mutta tässä piilee myös riski: jos ei ymmärrä tarkasti vaatimuksia ja mitä niiden toteutus käytännössä vaatii, silloin voi tulla niitä liian optimistisia oletuksia. Tai toisin päin: laitetaan aivan liikaa varmuuskerrointa ja hävitään urakka hinnalla.
Miten vältetään:
Erityisesti tapauksissa, joissa lähtötiedot ovat tavoitetason vaatimuksia, kannattaa ottaa asiantuntija mukaan tarjouksen laatimiseen. Laskentapalvelut, kuten Neulasen LVIS-Optimi auttaa arvioimaan kustannusvaikutuksia ennen sitoutumista suunnitteluratkaisuihin vaiheessa, jossa muutoksilla on vielä todellista vaikutusta.
2. Tilankäytön ja teknisten järjestelmien ylimitoitus
Suunnittelussa pelataan usein varman päälle, mikä johtaa ylimitoitettuihin teknisiin tiloihin ja liiallisiin koneisiin. Toisinaan taas käy päinvastoin, ja tilat ovat liian ahtaat. Molemmat syövät katetta ja tuottopotentiaalia.
Konkreettinen esimerkki Ranuan yläkoulun projektista: Kilpailijan suunnitelmassa oli 5 IV-konetta ja 300 m² konehuone. Optimoidulla ratkaisulla kohde toteutettiin 3 IV-koneella ja 70 m² konehuoneella. Asiakas voitti tarjouskisan. Merkittävien rakennusvaiheen kustannussäästöjen lisäksi kohde toteutettiin modernimmalla ja energiatehokkaammalla tekniikalla, joka toi elinkaarisäästöjä.
Miten vältetään:
Valitse projektille pätevä suunnittelija, joka ottaa kohteen yksilönä eikä käytä pelkästään hihavakioita tai kopioi ratkaisuja suoraan vanhoista projekteista. Tärkeää on, että suunnittelija osaa hyödyntää esimerkiksi olosuhdesimulointeja, joilla mitoitusten toimivuutta voidaan varmistaa. Tällä saadaan tarkkuutta.
Tarjousvaiheessa pätee sama kuin lähtötietojen kanssa: kannattaa olla asiantuntija mukana. Aikataulun kannalta tarjousvaiheessa on tärkeä keskittyä vain pääjärjestelmiin ja niin sanottuihin isoihin linjoihin, joista pääosa kustannuksista tulee, ei hifistellä turhia.
”Kun markkina siirtyy yhä enemmän talotekniikan osalta myös KVR-urakoihin, LVIS-Optimin tyyppisten palveluiden arvo nousee. LVIS-Optimi on erinomainen työkalu hankkeisiin, joissa ratkaisut ja kustannukset halutaan tietää tarkkaan jo varhaisessa vaiheessa.”
Henri Laitinen, talotekniikkajohtaja, Heatsons Oy
3. Suunnitteluratkaisut lukitaan liian aikaisin ilman kustannusvaikutusten ymmärtämistä
Suunnittelu ja tarjousvalmistelu etenevät usein rinnakkain. Arkkitehtuuri ja rakenne määrittelevät rungon ennen kuin LVIS-ratkaisut ovat mukana. Tämä on edelleen varsin tyypillistä KVR-hankkeissa.
Optimitilanteessa LVIS pitäisi ottaa mukaan siinä vaiheessa, kun arkkitehti on saanut ensimmäiset luonnokset valmiiksi. Kun isot päätökset tehdään ilman kustannusvaikutusten kokonaisymmärrystä, vaihtoehdot katoavat nopeasti.
On kuitenkin huomioitava, että arkkitehtipohjien viilaukset eivät yleensä ole se merkittävin ongelma, vaan ne ovat suhteellisen hyvin KVR-urakoissa kunnossa. Enemmän vaikutusta suunnitteluratkaisujen lukitsemisessa on tarjousvaiheessa siinä, minkälaista kokonaisuutta talotekniikan osalta lähdetään tarjoamaan. Jos siinä tehdään optimistisia oletuksia tai toisin päin laitetaan liikaa varmuutta, kate kärsii.
Miten vältetään:
Alkuvaiheen laskentapalvelu mahdollistaa kustannusohjatun suunnittelun jo suunnittelupöydällä vaiheessa, jossa vaihtoehtoja on vielä jäljellä ja muutoksilla on todellista vaikutusta lopputulokseen.
Bonus: Vastuurajojen ja tiedonkulun epäselvyys
KVR:n idea toimii vain, jos kokonaisuus ja tiedonkulku on johdettu kurinalaisesti. Kun tieto kulkee eri suunnittelualojen ja toteutuksen välillä eri rytmissä, kustannukset kasvavat.
Yleisin ongelma on se, että suunnitteluaikataulua ei ole kokonaisuutena suunniteltu sujuvaksi. Monesti on esimerkiksi kiire laatia LVI- ja sähkösuunnitelmat niin, että saadaan urakkalaskentasuunnitelmat tai työpiirustukset tiettyyn aikaan valmiiksi. Ongelma syntyy, kun muut suunnittelijat eivät tee omia suunnitelmiaan samassa rytmissä ja suunnittelua joudutaan tekemään osin puutteellisin lähtötiedoin.
Joskus voi olla jopa niin, että työpiirustukset on tehty ja vasta sitten aloitetaan virallinen suunnitelmien ja tietomallien yhteensovitus muiden suunnittelualojen kanssa. Tämä aiheuttaa usein muutoksia suunnitelmiin, mikä taas voi aiheuttaa muutoksia muiden suunnitelmiin, ja niin edelleen. Näistä tulee turhaa ylimääräistä vaivaa ja kustannuksia kaikille suunnittelijoille, urakoitsijalle ja työmaalle – kustannuksia, jotka olisi pienellä aikatauluttamisella saatu vältettyä.
Miten vältetään:
Laaditaan selkeä suunnitteluaikataulu, jossa suunnittelu tapahtuu toimivassa järjestyksessä. Tähän sitten oikeisiin kohtiin yhteiset suunnittelupalaverit, joissa varmistetaan, että hommat etenevät sovitusti. Vastuurajojen määrittely ja yhteinen tietoalusta ovat KVR:n kriittisiä menestystekijöitä.
Yhteenveto: Kustannusten hallinta alkaa ennen ensimmäistä piirustusta
KVR-hankkeen kannattavuus ratkeaa ennen urakkaneuvotteluita. Kriittistä on, kuinka hyvin lähtötiedot, tilankäyttö ja suunnitteluratkaisujen kustannusvaikutukset ymmärretään ja johdetaan.
Suurin yksittäinen tekijä, jolla KVR-hanke pysyy kannattavana, on se, että urakoitsija ymmärtää nämä kriittiset vaiheet ja on itse valmis panostamaan ja osallistumaan suunnitteluun. Urakoitsijoita on erilaisia ja heillä on omia vahvuuksia ja tapoja tehdä asioita. Siksi on tärkeää, että urakoitsija on aktiivisesti mukana suunnittelussa ja antaa palautetta ja omaa näkemystään. Sitä kautta löytyvät parhaat ratkaisut.
Insinööritoimisto Neulasen alkuvaiheen laskentapalvelu LVIS-Optimi on kehitetty juuri tähän tarpeeseen: auttamaan urakoitsijoita ja rakennusliikkeitä mitoittamaan talotekniikan ratkaisut tarkasti jo ennen suunnittelua, jotta tarjoukset ovat realistisia, kilpailukykyisiä ja riskittömiä. Palvelu toteutetaan 1-2 viikossa ja vaatii asiakkaalta vain noin 2-3 tuntia aikaa lähtötietojen kartoitukseen sekä aloitus- ja lopetuspalavereihin.
Kun kustannusohjaus toimii alusta alkaen, KVR-urakka muuttuu tasapainoilusta todelliseksi kilpailueduksi.
Haluatko varmistaa, että seuraava KVR-urakkasi pysyy kannattavana?
Tutustu LVIS-Optimiin ja varaa maksuton aloituskartoitus.
