KVR-urakka on urakoitsijalle merkittävä mahdollisuus. Kun suunnittelu on omissa käsissä, voidaan hyödyntää omia vahvuuksia ja rakentaa kokonaisuus, jossa itse ollaan kilpailukykyisimmillään.
Mutta suunnitteluvapaus ei automaattisesti tarkoita parempaa katetta. Päinvastoin: juuri siksi, että suunnittelu on urakoitsijan vastuulla, tarjousvaiheessa tehdyt ratkaisut muuttuvat nopeasti sitoumuksiksi. Kun urakka on voitettu, muutoksille on yhä vähemmän tilaa.
Suurin osa KVR-hankkeen kannattavuusongelmista syntyykin jo ennen ensimmäisiä piirustuksia.
1. Lähtötietojen kartoitus
KVR-projektit lähtevät liikkeelle harvoin täydellisillä tiedoilla. Joissakin hankkeissa vaatimukset on määritelty hyvin tarkasti: montako IV-konetta, millä mitoituksilla, mille tiloille. Toisissa määritellään vain tavoitetaso, kuten sisäilmastoluokitus tai energiatehokkuusvaatimus, ja urakoitsija täyttää välit itse.
Jälkimmäinen tilanne on periaatteessa parempi, koska siinä on enemmän varaa löytää kilpailijoita parempi ratkaisu. Mutta siinä piilee myös riski: jos vaatimuksia ei ymmärretä riittävän tarkasti, tehdään joko liian optimistisia oletuksia tai laitetaan liikaa varmuuskerrointa. Molemmat syövät katetta eri suunnista.
2. Mitoitus
Taloteknisten järjestelmien ylimitoitus on yksi yleisimmistä kustannusansoja KVR-urakassa. Suunnittelussa pelataan usein varman päälle, mikä johtaa tarpeettoman suuriin teknisiin tiloihin ja ylimääräisiin laitteisiin. Toisinaan käy päinvastoin ja tilat ovat liian ahtaat. Molemmat tulevat kalliiksi.
Ranuan yläkouluhankkeessa kilpailijan ratkaisu perustui viiteen IV-koneeseen ja 300 neliömetrin konehuoneeseen. Neulasen optimoinnin jälkeen kohde voitiin toteuttaa kolmella IV-koneella ja 70 neliömetrin konehuoneella. Asiakas voitti tarjouskisan. Lopputulos oli myös teknisesti modernimpi ja elinkaareltaan edullisempi kuin kilpailijan ratkaisu.
Ero ei syntynyt siitä, että tarjottiin halvemmalla, vaan siitä, että mitoitus oli oikea.
3. Hankintojen varokertoimet
Kun isoja laite- ja järjestelmähankintoja ei ole mitoitettu tarjousvaiheessa, urakoitsija joutuu arvioimaan. Arvio tarkoittaa epävarmuutta, ja epävarmuus tarkoittaa varokerrointa. Varokerroin tekee tarjouksesta raskaamman kuin sen tarvitsisi olla, ja se näkyy suoraan voittoprosentissa.
Eräässä KVR-hankkeessa urakoitsija mitoitutti IV-koneet ja maalämpöjärjestelmät ennen tarjouksen jättämistä. Tämä mahdollisti ennakkotarjousten pyytämisen toimittajilta jo laskentavaiheessa, ilman arvailua tai suuria varakertoimia. Hinnoittelu perustui todellisiin kustannuksiin, ja tarjous pystyttiin jättämään tarkasti ilman, että katetta piti pehmustaa epävarmuuden vuoksi.
Laskentapalvelu ratkaisuna
Talotekninen optimointi tarjousvaiheessa ei tarkoita täysimittaista suunnittelua. Se tarkoittaa, että pääjärjestelmät ja isot linjat mitoitetaan siinä vaiheessa, kun niihin vielä pystyy vaikuttamaan.
Laskentapalvelut ovat tähän yksi vaihtoehto, mutta niidenkin kustannusten arviointi voi joskus olla haastavaa. Neulasen LVIS-Optimi on kiinteähintainen laskentapalvelu. Palvelu tehdään joko KVR-urakkatarjouksen laadinnan yhteydessä tai omaperusteisissa kohteissa arkkitehdin ensimmäisten luonnoskuvien valmistumisen yhteydessä. Se sisältää lähtötietojen kartoituksen, aloituspalaverin, asiantuntijan tekemän optimoinnin ja ratkaisujen esittelypalaverin. Asiakkaan aikaa kuluu 2–3 tuntia.
Lopputuloksena toimitetaan selkeä materiaalipaketti: suositellut LVIS-laitteet, laitteiden sijoitussuunnitelman, mallitilan LVIS-suunnitelman sekä nousujohtokaavion ja sähköliittymän mitoituksen. Näiden pohjalta voi pyytää tarkat ennakkotarjoukset toimittajilta ja jättää tarjouksen ilman arvailua.
KVR-urakassa suunnitteluvapaus on kilpailuetu vain, jos suunnittelu tehdään fiksusti Kun talotekniikka on hyvin mitoitettu ennen projektiin sitoutumista, tarjous on tarkka ja kate realistinen.
